Vastgoedmanagement is simpel gezegd het managen van vastgoed, waarbij zo veel mogelijk rendement wordt behaald tegen zo laag mogelijke risico’s
Onderstaande “beheerpiramide” geeft de verschillende beleidsniveaus van een vastgoedmanagementorganisatie op portefeuille- en objectniveau.
Vastgoedmanagement is, zo blijkt onder te verdelen, grof weg in drie niveaus, te weten strategisch (lange termijn), tactisch (middellange termijn) en operationeel (korte termijn). Tactisch en operationeel niveau houdt zich daarin bezig met de objecten binnen een portefeuille. Op tactisch niveau worden de kaders welke afgegeven worden vanuit het strategisch niveau vertaald naar de huidige markt, de eigen portefeuille/objecten en de omgeving. Vanuit hier wordt sturing gegeven aan de inrichting van het operationeel niveau. Deze tak van sport is het property management, welke veelal wordt ondersteund door het servicemanagement, ook bekend als facilitair management.
Vanuit het property management wordt teruggekoppeld naar het tactisch niveau wat de status is van de objecten. Je kunt hierbij denken aan expiratiedata, te verwachten uitgaven en inkomsten, geluiden uit de markt (relatiebeheer). Uit deze verslaglegging komt een advies van de property manager naar het tactisch niveau (asset manager), welke op zijn beurt een verslag en advies zal uit brengen naar het strategisch niveau (fund/ portfolio manager).
Als we bedenken dat de belegger zijn objecten in portefeuille heeft met het doel zo veel mogelijk rendement te behalen tegen zo laag mogelijke risico’s, betekent dit dat op alle niveaus risico’s afgezet dienen te worden tegen de opbrengst. Voor de technisch manager betekent dit veelal dat hij/ zij de afweging maakt om iets wel/niet te onderhouden en of te laten vervangen. Uit verschillende studies is naar voren gekomen dat het grootste risico voor een belegger langdurige leegstand is. Dit heeft verschillende redenen. Het zorgt voor gederfde inkomsten, brengt verval met zich mee, en verhoogd risico’s. Leegstand moet dus voorkomen worden. Het blijkt dat meest effectief tegen leegstand een goede relatie met de gebruiker/huurder is.
Vertaald naar onze eigen organisatie kunnen we vaststellen dat wij opereren op het gebied van het objectniveau. Daarbij worden verschillende diensten aangeboden welke zijn op te delen in commercieel/ juridisch, administratief en technisch.
Bij technisch en/of administratief property management hebben de meesten een duidelijk beeld van wat daar de kerntaken van zijn. Bij commercieel property management ligt dat anders. Veelal leeft de beleving dat het hier enkel gaat om de aan- en verhuur van objecten. Hiervoor heeft de opdrachtgever vaak reeds een makelaar ingeschakeld en vaak wil de eigenaar/ opdrachtgever zelf de beslissing nemen in wel of niet verhuren aan een bepaalde partij. Daarmee leeft vaak het idee dat commercieel property management niet ge-outsourced hoeft te worden.
Echter hebben we hierboven reeds gelezen dat het voorkomen van leegstand een goede relatie met de huurder/gebruiker vraagt. Natuurlijk kan eigenaar/belegger zelf een goede relatie met een huurder onderhouden. Echter ligt de intentie van een belegger niet bij de dagelijkse gang binnen een object, maar zijn de beweegredenen van een belegger het rendement van de gehele portefeuille. De commercieel property manager onderhoudt relaties met de huurders/ gebruikers, weet deze te vertalen in gewenste acties ten behoeve van de status in het pand, stuurt op de administratieve proces voor een goede bewaking van het contractbeheer.
Omdat wij geen grote property manager zijn en ook heel bewust niet kiezen voor de grote getallen maar voor de kwaliteit lopen de functies en de verschillende niveaus in elkaar over. Daar waar bij grote organisaties er strakke scheidingen zijn tussen asset management en property management is er bij ons een vloeiende overgang tussen deze twee beleidsniveaus. Binnen onze werkmaatschappij houdt de accountmanager zich bezig met in de eerste plaats het managen van de accounts van de diverse opdrachtgevers. Op hoofdlijnen is de accountmanager bekend met het reilen en zeilen op technisch en administratief gebied, en stuurt functioneel op de werkzaamheden en de invulling hiervan. Dit komt voort uit de wensen van de opdrachtgever (asset management). Daarnaast biedt de accountmanager op property management niveau de commerciële dienstverlening; het relatiebeheer, het bewaken van het imago en uitstraling van de panden en stemt dit af met de techniek en de administratie. Daarbij houdt de accountmanager het rendement in ogenschouw, afgezet tegen kosten en risico’s.
Indien één van de diensten (administratie, techniek, commercie) niet wordt ge-outsourced loopt men het risico dat er communicatiebreuken ontstaan, dat men niet goed op de hoogte is van spelende zaken bij eigenaar of huurder/gebruiker en dat hier mee ongewenste risico’s ontstaan. Dit leidt veelal tot grotere schade dan wanneer er niet wordt bezuinigd op het uitbesteden van het totaal pakket. Een goede communicatie is de basis van goed beheer.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten